Albanien – nästa tåg mot rikedomen?

Har du missat bostadståget i Sverige och står kvar på perrongen? Ingen fara, på nästa spår går tåget till Albanien. Ombord får du 5% i utbetalning på dina pengar och en extremt billig måltid att avnjuta under resans gång. Välkommen ombord.

Vi tar en titt på den europeiska kartan och frågar oss vart klimatet passar bäst för en blek nordbor samtidigt som priset på en drömbostad ska vara så gynnsamt det bara är möjligt. Albanien visar sig ligga i paradiset geografiskt och bostäderna där är löjligt billiga att förvärva. Hur är det möjligt? Tja, för bara knappt 20 år sedan kollapsade landet p.g.a. valfusk. Uppror och total anarki uppstod i det redan sargade land som dessförinnan hade störtat kommunismen och blivit en demokrati. Albanien saknar än idag räls samt flygplatser och är heller inte medlemmar i EU. Det finns vidare fortfarande en hel del korruption och brottslighet att bekämpa. Detta sammantaget har väl inte direkt lockat investerarna.

Ett land i tillväxt
Ett par år efter kollapsen för 20 år sedan började BNP stiga igen med 7% under 1999 (källa: Wikipedia). En ny regering tillträdde 1997 och har med hjälp av stöd från grannländer, Internationella Valutafonden och Världsbanken strukturerat upp makroekonomin samt vidtagit åtgärder för att bekämpa korruption och brottslighet. Med stabil nuvarande inflation på över 2% och BNP-tillväxt på över 3% (källa: Sveriges Ambassad) är Albanien på rätt väg. Albanerna arbetar dessutom hårt för att klara av kriterierna för en EU-ansökan. Landet skulle kunna reformera i ett högre tempo, men är begränsade av kapaciteten i sin administration.

Svenskarna har börjat upptäcka landet
En hel del svenskar har redan säkrat eget boende i den mest omtyckta staden Sarande. Staden ligger långt ner i ett solsäkert område omgivet av ljummet turkost hav. Landskapet runt omkring är oerhört vackert och varierande. Till Sarande tar man sig antingen via flyg till huvudstaden Tirana eller via flyg till Korfu. Ritningarna till en flygplats i Sarande är klara, men ännu har inte första spadtaget tagits. Mellan Tirana och Sarande är det ca 6 timmars bilfärd. Från staden Korfu är det endast 30 minuter till Sarande med snabbfärjan. Det är inte omöjligt att du välkomnas av en passkontrollant med starköl i handen och området närmast färjeläget är inte direkt inbjudande. Albanerna har inte heller det amerikanska påklistrade leendet, men deras nyfikenhet går inte att ta miste på. Snabbt till fots anländer man till stadens strandpromenad som är fylld av restauranger och glada badgäster. Under högsäsongen kryllar det av turister från Italien, Polen och sydöstra delarna av Europa. Handel sker antingen med Euro eller den lokala valutan LEK. Man äter och dricker billigt i periodvis hög medelhavsvärme. Att hyra moppe och bege sig ut till naturreservatet på väg mot Ksamil söder om Sarande med mängder av vackra stränder är en oförglömlig upplevelse.

Investera i Albanien
Är motivet med besöket i Albanien att köpa lägenhet bokas möte med lokala bostadsmäklare smidigast innan ankomst. Mäklarna är lätta att spåra upp via Internet. De tar väl hand om dig och guidar dig genom hela köpprocessen. Till skillnad från mätta och oengagerade svenska mäklare kan du räkna med bästa servicen då objekten ännu(?) inte säljer sig själva. Alltså finns även prutmån på objekten. Mäklarna erbjuder dessutom hjälp med inredning och uthyrning av inköpt boende. Personligen fick jag bästa känslan för området närmast strandpromenaden och även längs med strandlinjen söderut i staden.

Albaner gör det mycket lätt för utländska investerare att köpa bostad. På någon enstaka dag och låga omkostnader (ca 1-3% av köpeskillingen) har köparen notariestämplad lagfart i ena handen och nycklarna i andra. Bostäderna är äganderätter, vilket är fördelaktigt för investerare. Äganderätter kräver inte godkännande av någon förening för att få hyras ut. Dessutom är månadsavgiften lägre, eftersom avgiften enbart behöver finansiera underhållet av trapphus, reception och eventuellt tillhörande tomtmark.

Räkneexempel
Nedan följer räkneexempel på hur en typisk investering på första strandlinjen kan se ut finansiellt:

Köpeskilling (SEK) 750 000
Omkostnader för inköp (SEK) 20 000
Total månadskostnad (vatten, el, underhåll) (SEK) 500
Intäkt uthyrning per månad (SEK) 3 500
Skatt per år per m2 (SEK) 2,5
Direktavkastning 4,6%
Lokal vinstskatt vid försäljning 10%

En yield on cost (YOC) på 4,6% bör kunna förväntas, förutsatt långtidsuthyrning enligt ovan. Alternativet är veckovis uthyrning under högsäsongen mellan maj och september. Att enbart ha lägenhet för eget bruk är också rimligt ur kostnadssynvinkel då driftkostnaderna är mycket låga. En månadsavgift för städning av trapphus i en samfällighet utan pool rör sig om ca 7 EUR per månad.

Slutligen
Albanien kan ses som ett vin som behöver lagras i flera år innan det korkas upp och avnjuts. För egen del hade jag inte tänkt och börja besöka landet förrän om något decennium, men min korta visit denna sommar har fått mig på andra tankar. Bakom ärrade ansikten och nergångna byggnader finns charm och genuinitet, men det jag saknar mest från min visit i Sarande är det turkosa havet.

Vågar du att hoppa på tåget?

Continue Reading

Dags att värdera upp den polska bostadsmarknaden – eller bara njuta av hög avkastning

Bostäderna i Sverige har blivit dyra i relation till hyresintäkterna som bostäderna genererar. Jag gör därför som Skanska och tittar på Polen. Där har priserna på bostäder fallit sedan finanskrisen och nu erbjuds upp till 7% i direktavkastning. Så det är hög tid att djupare analysera den polska terrängen.  

Den polska bostadsmarknaden har till skillnad från de flesta länder i Europa drabbats av prisnedgångar. Troligtvis är en av anledningarna resultatet av usla lån som mer än en halv miljon polacker beviljades under finanskrisen. Dessa lån upptogs i schweiziska franc som dessförinnan hade rasat i värde gentemot andra valutor. Följden av det blev att polska zloty tappade 80% mot schweiziska franc under francens återhämtning. Låneberget för polska hushåll växte således med motsvarande volym. Den polska regeringen har fullt upp med att lösa problemet. Förslaget är att valutakonvertera lånen till polska zloty och notan ska bankerna stå för. Det återstår och se om förslaget går genom, eftersom juridiska konsekvenser lär vänta.

Okomplicerat ägande
I Polen är ägandeformen – äganderätt – utifrån ett investerarperspektiv intressant. Äganderätter kräver inte godkännande av någon förening för att få hyra ut. Dessutom är månadsavgiften lägre, eftersom avgiften enbart behöver finansiera underhållet av trapphus, reception och eventuellt tillhörande tomtmark. Köpprocessen är vidare okomplicerad och lagfarten kostar inte mer än administrationen hos notarien att printa ut papper för underskrift. Trots detta är köpeskillingen i Stockholm för en bostadsrätt ca 4 gånger(!) så hög som för motsvarande äganderätt i Warszawa och Krakow. Nedan följer de viktigaste utgifts- och intäktsposterna i samband med förvärv och ägandet av en bostad i nämnda städer.

Exempel på utgifter och intäkter för en bostad i Krakow (PLN)
Insats per m2 9 000
Total månadskostnad per m2 8
Intäkt uthyrning per m2 50
Vinstskatt vid försäljning 19%

Hyresalternativet är ett oundvikligt val för de flesta polackerna p.g.a. svårigheten att erhålla krediter för köp av egen bostad. Vidare råder osäkerhet på arbetsmarknaden samt att storstäderna lockar yngre delen av befolkningen. Sammantaget driver detta prisökningar på hyror.

Hög ekonomisk tillväxt
Polen har haft en tillväxttakt på mellan 3-5% per år de senaste 10 åren. Undantagen är 2012 och 2013 då det rådde recession i Euroområdet. Euroländerna står för mer än 50% av Polens export. De makroekonomiska förutsättningarna ser fortsatt lovande ut. BNP-prognosen är +3-4% för 2018 (tradingeconomics.com). Trots detta har Polens bostadsmarknad inte växt i samma takt utan snarare fallit. Samtidigt är polackerna beredda att betala mer för hyran och direktavkastningen ligger därför nu på mellan 5.5% – 6.5% i Warszawa och 4.74% to 6.77% i Krakow (Global Property Guide research, april 2016).

Slutsats
Relativt få polacker kan köpa bostäder, vilket i sin tur driver upp efterfrågan på hyresalternativ. Kombinationen lågt pris för bostäder och hög marknadshyra ger attraktiv direktavkastning. Risken med att investera i Polen är förutom makroekonomisk även politisk. Regeringen i Polen agerar oförutsägbart och nyligen tog exempelvis regering över kontrollen av all massmedia i Polen. Vissa ser det som ett hot mot demokratin. Jag anser dock att marknadsekonomin har kommit till Polen för att stanna. Jag låter dig som läsare bedöma risken.

Continue Reading

Hur mår fastighetsmarknaden i Sverige?

Den som väntar på rätt investeringstillfälle har inte förstått marknadens totala oförutsägbarhet. Det gäller även fastighetsmarknaden. Jag tänker därför inte ta ställning till om vi står inför en priskorrigering på fastighetsmarknaden eller inte. Däremot kommer jag försöka ge en bild av nuläget. Jag tittar på följande statistik när jag vill dra egna slutsatser om fastighetsmarknaden:

Bostadsbyggandet – en ökning ger ökat utbud på marknaden som i sin tur påverkar prissättningen beroende på hur efterfrågan utvecklas.

Hushållens skuldsättning – särskilt intressant är själva utvecklingen av skuldsättningen. Ständigt ökad skuldsättning fortsätter elda på fastighetspriserna.

Hushållens disponibla inkomster – ger en fingervisning om hur väl hushållen ser ut och klara ändringar i bostadsräntan.

Den långa perioden av ständig prisuppgång har lett till att en stor del av vår population inte varit med om en prisnedgång överhuvudtaget och kan däremot inte föreställa sig sådant scenario. Euforin tilltar kontinuerligt och samtalsämnena innehåller ämnet ”köpa bostad” i allt större utsträckning. Enligt demoskops boprisindikator är vi på rekordnivå när det gäller optimism sedan mätningarna startade 2003. Är det ett tecken på att vi är i mitt i en bubbla? Exploderar bubblan i så fall eller blir det bara lite pyspunka?

Ovan har jag publicerat diagram (källa: SCB) som visar på kraftigt ökad skuldsättningsgrad, ökad disponibel inkomst (nedre tabellen) samt ökat bostadsbyggande. Den ökande skuldsättningsgraden är en konsekvens av prisuppgångarna och ger samtidigt bränsle till fortsatt prisuppgång. Det kraftigt ökade bostadsbyggandet ger större utbud och bör i förlängningen påverka prisökningen negativt givet lägre takt på den ökade efterfrågan som ökande populationen ger upphov till. Större disponibel inkomst bör förenklat bidra till högre inflation, vilket i sin tur leder till höjd styrränta.

För att mäta hur känsliga hushållen är för högre ränta följer här en mycket enkel uträkning av räntans påverkan på den disponibla inkomstens (Källa: Riksbanken, från rapporten ”Ekonomiska kommentarer” nr 5 2016):

Disponibel inkomst för individer med bolån är 23 128 SEK per månad (fördelat på 3 197 608 st individer). Dessa har bolån på i genomsnitt 842 000 SEK. 1% i ökning av bolåneräntan ger 0,7*0,01*842 000/12 = 491 SEK mindre i disponibel inkomst. Ett realistiskt scenario på 4 % i ränteökning sänker den disponibla inkomsten med 491 * 4 = 1 964 SEK. Så långt inga orosmoln på himmelen. Tillägg juni 2017: Finansinspektionen kom ut med en rapport i april, där en djupare analys av bolånesituationen presenterades. En intressant mätning visar att 5% i påslag på dagens ränta (1,7%) gör att ca 6% av hushållen får underskott i sin månadskalkyl (boende- och levnadsomkostnader betalda). Totalt får 51% av hushållen mindre än 10 000 SEK att leva på i månaden. Isolerat verkar således även de mest belånade inte vara utsatta för större risker. Däremot räknar FI med att 3% i ökning sänker konsumtionen med 2,4%, vilket ger makroekonomiska påföljder med ökad arbetslöshet som exempel.

Så även om en högre bolåneränta inte verkar indikera någon större fara för hushållen är systemet ändå skört. Mindre förändringar kan leda till stora konsekvenser. Vad skulle exempelvis hända om bankerna plötsligt stryper utlåningen och ökar amorteringskraven ytterligare? Eller att politikerna reformerar regelverket kring uthyrning, reavinstbeskattning etc? Det är faktorer som gör det omöjligt att förutspå marknadens utveckling framöver. Dessutom lever vi i en globaliserad värld påverkade av händelser i omvärlden.

Jämför med utlandet

En faktor som påverkar mina investeringsbeslut är när jag höjer blicken och börjar titta utanför Sveriges gränser. I stora delar av Europa är prisläget helt annat för exempelvis lägenheter. Lägg därtill skillnaden i ägandeform för en privatperson. Utanför Sveriges gränser äger man faktiskt sin lägenhet, vilket innebär att månadsavgiften för boendet normalt sett är mycket lägre utomlands. Det är vidare enklare att hyra ut sin lägenhet tack vare ägandeformen. Det generella prisläget utomlands är någorlunda harmoniserat (i Europa åtminstone) samtidigt som betalningsviljan för boendekostnader är hög. Det gör att direktavkastningen är ytterligare ett skäl att hänsyn till vid bostadsinvesteringar utomlands. Klimatet är dessutom trevligare när blickarna riktas söderut 🙂

Jag rekommenderar dig att titta på Albanien, Montenegro samt större städer i Östeuropa om du vill göra en jämförelseanalys och dra egna slutsatser.

Hur resonerar du kring fastighetsmarknaden?

Continue Reading

Ränta på ränta effekten – motorvägen till hög inkomst

Att äga aktier med stabil avkastning (”yield”) år efter år gör dig rik snabbare när avkastningen återinvesteras. Går aktierna upp i värde ökar naturligtvis förmögenheten, men även om värdet på aktierna sjunker höjs den passiva inkomsten istället i raskare takt, förutsatt att själva utdelningen inte sjunker nämnvärt. En win-win situation helt enkelt!

Lägre aktiekurs är alltså positivt för portföljens totala yield, eftersom återinvesteringen sker till lägre inköpskurs. Genererar aktieinnehavet dessutom utdelningstillväxt blir effekten på inkomsten ännu mer accelererande. Dock ökar även aktiekursen mest troligt i takt med utdelningen.

För att förklara och åskådliggöra den s k ränta-på-ränta-effekten följer nedan några räkneexempel :

1 000 aktier a 100 SEK köps in för totalt 100 000 SEK med årlig direktavkastning på 5%, d v s 5 SEK i utdelning per aktie. Efter år ett blir utdelningen följaktligen 5 000 SEK. Dessa pengar återinvesteras i nya aktier till oförändrat pris och innehavet blir därefter 1 050 aktier till ett värde av 105 000 SEK. Året därpå delas 5 250 SEK ut (5 SEK x 1 050 aktier). Och så fortsätter det. På fem år är utdelningen ökat med 21% med oförändrat aktievärde. Portföljen har under 5 år gått från 100 000 SEK till 121 400 SEK enbart tack vare utdelningen. Se tabellen nedan. Vi antar att inget externt kapital tillförs, all utdelning återinvesteras, skattesatsen är satt till 0% och courtaget får för enkelhetens skull motsvara avrundningen för återköpen av jämnt antal aktier.

Aktiepris startvärde (SEK) 100
Årlig förändring i aktiepris 0,0%
Antal aktier startvärde (st) 1000
Utdelning startvärde (SEK) 5,0%
Årlig utdelningstillväxt 0,0%
Start År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10
Aktiens pris (SEK) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Antal aktier (st) 1 000 1050 1102 1157 1214 1274 1337 1403 1473 1546 1623
Portföljvärde (SEK) 100 000 105 000 110 200 115 700 121 400 127 400 133 700 140 300 147 300 154 600 162 300
Utdelning (SEK) 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
Yield ”on cost” (%) 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Passiv årsinkomst (SEK) 5 000 5 250 5 510 5 785 6 070 6 370 6 685 7 015 7 365 7 730 8 115
Passiv inkomst per månad (SEK) 417 438 459 482 506 531 557 585 614 644 676
Inkomstökning från startår 5% 10% 16% 21% 27% 34% 40% 47% 55% 62%
Portföljvärdesökning från startår 5% 10% 16% 21% 27% 34% 40% 47% 55% 62%

Skulle nu aktiekursen och utdelningen öka med rimliga 10% resp 5% accelererar portföljvärdet och den passiva inkomsten oerhört snabbt. Då blir portföljvärdet hela 372 202 SEK och inkomstutvecklingen höjd med 134% på 10 år! Se tabellen nedan:

Aktiepris startvärde (SEK) 100
Årlig förändring i aktiepris 10,0%
Antal aktier startvärde (st) 1000
Utdelning startvärde (SEK) 5,0%
Årlig utdelningstillväxt 5,0%
Start År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10
Aktiens pris (SEK) 100 110 121 133 146 161 177 195 214 236 259
Antal aktier (st) 1 000 1045 1090 1135 1179 1223 1267 1310 1352 1394 1435
Portföljvärde (SEK) 100 000 114 950 131 890 151 069 172 617 196 965 224 457 255 282 289 813 328 698 372 202
Utdelning (SEK) 5,0 5,3 5,5 5,8 6,1 6,4 6,7 7,0 7,4 7,8 8,1
Yield ”on cost” (%) 5,0% 5,3% 5,5% 5,8% 6,1% 6,4% 6,7% 7,0% 7,4% 7,8% 8,1%
Passiv årsinkomst (SEK) 5 000 5 486 6 009 6 570 7 165 7 804 8 490 9 217 9 988 10 813 11 687
Passiv inkomst per månad (SEK) 417 457 501 547 597 650 707 768 832 901 974
Inkomstökning från startår 10% 20% 31% 43% 56% 70% 84% 100% 116% 134%
Portföljvärdesökning från startår 15% 32% 51% 73% 97% 124% 155% 190% 229% 272%

Slutsatsen är att uthållig eller stigande aktieutdelning ökar den passiva inkomsten i mycket snabbare takt. Vi hjälps åt och hitta rätt aktier som ger denna utveckling 😉

Vad gör du med utdelningen?

Continue Reading

Sätta målet för privatekonomin

Vad man än gör i livet underlättas och effektiviseras insatser som är kopplade till konkreta och realistiska mål. För det privatekonomiska målet fokuserar jag på den passiva inkomsten (”yielden”) snarare än portföljvärdet. Så frågan är vilken nivå på löpande inkomsten räcker? Det blir målet att arbeta mot.

Utgå från önskad årlig yield i beräkningen av målnivån på förmögenheten. Är exempelvis nettoinkomsten 578 000 SEK per år tillräcklig, krävs en portfölj av tillgångar som betalar ut denna summa varje år. 578 000 SEK motsvarar en årslön (inkomst av tjänst) på 1 000 000 SEK enligt skatteverkets hemsida för 2016.

Är kravet på varje investering 5% i nettoyield, krävs ett portföljvärde på totalt 578 000 / 0,05 = 11 560 000 SEK.

Nästa steg är att bestämma riskspridningen, d v s fördelningen mellan tillgångsslagen. Exempelvis kan aktier utgöra 50% och reala tillgångar (fastigheter) 50%. En viss andel kan med fördel avvaras i ytterligare riskspridning för hedge mot fall. Exempel är råvaror och valutor. Denna blogg fokuserar dock på de två förstnämnda tillgångsslagen, aktier och fastigheter. Placering i guld och valutor, som klarar ekonomiska kriser bättre kan dock vara en god idé.

Investeringar i reala tillgångar brukar i de flesta fall belånas till viss del. Exempelvis kan 25% utgöras av kontantinsats och resterande 75% av lånedel. Det gör att egna totala kapitalinsatsen blir 0,25*0,5*11 560 000 = 1 445 000 SEK för fastighetsdelen. Banker bör rimligtvis godkänna fördelningen och därmed finansiera direktavkastningen med resterande 4 335 000 SEK via lånedelen.

Notera då att portföljvärdet med eget kapital plötsligt nu sjunker till totalt 7 225 000 SEK (11 560 000 SEK – 4 335 000 SEK) för att yielda motsvarande 1 MSEK i årslön före skatt! Lägg därtill att om jag lyckas med konststycket och hitta en aktie med en årlig utdelningstillväxt på 10% så dubblas yielden på 7 år, vilket i sin tur halverar behovet av tillgångsvärdet för just den investeringen. Läs mer om den s k ränteeffekten här.

Aktieinvesteringen skulle också kunna utgöras av belåning, men på grund av högre volatilitet på enskilda värdepapper i förhållande till fastighetsmarknaden belånar jag med några få procent i ett läge då räntorna är mycket låga i förhållande till direktavkastningsmöjligheterna.

Vad har du för mål?

Continue Reading