Hur mår fastighetsmarknaden i Sverige?

Den som väntar på rätt investeringstillfälle har inte förstått marknadens totala oförutsägbarhet. Det gäller även fastighetsmarknaden. Jag tänker därför inte ta ställning till om vi står inför en priskorrigering på fastighetsmarknaden eller inte. Däremot kommer jag försöka ge en bild av nuläget. Jag tittar på följande statistik när jag vill dra egna slutsatser om fastighetsmarknaden:

Bostadsbyggandet – en ökning ger ökat utbud på marknaden som i sin tur påverkar prissättningen beroende på hur efterfrågan utvecklas.

Hushållens skuldsättning – särskilt intressant är själva utvecklingen av skuldsättningen. Ständigt ökad skuldsättning fortsätter elda på fastighetspriserna.

Hushållens disponibla inkomster – ger en fingervisning om hur väl hushållen ser ut och klara ändringar i bostadsräntan.

Den långa perioden av ständig prisuppgång har lett till att en stor del av vår population inte varit med om en prisnedgång överhuvudtaget och kan däremot inte föreställa sig sådant scenario. Euforin tilltar kontinuerligt och samtalsämnena innehåller ämnet ”köpa bostad” i allt större utsträckning. Enligt demoskops boprisindikator är vi på rekordnivå när det gäller optimism sedan mätningarna startade 2003. Är det ett tecken på att vi är i mitt i en bubbla? Exploderar bubblan i så fall eller blir det bara lite pyspunka?

Ovan har jag publicerat diagram (källa: SCB) som visar på kraftigt ökad skuldsättningsgrad, ökad disponibel inkomst (nedre tabellen) samt ökat bostadsbyggande. Den ökande skuldsättningsgraden är en konsekvens av prisuppgångarna och ger samtidigt bränsle till fortsatt prisuppgång. Det kraftigt ökade bostadsbyggandet ger större utbud och bör i förlängningen påverka prisökningen negativt givet lägre takt på den ökade efterfrågan som ökande populationen ger upphov till. Större disponibel inkomst bör förenklat bidra till högre inflation, vilket i sin tur leder till höjd styrränta.

För att mäta hur känsliga hushållen är för högre ränta följer här en mycket enkel uträkning av räntans påverkan på den disponibla inkomstens (Källa: Riksbanken, från rapporten ”Ekonomiska kommentarer” nr 5 2016):

Disponibel inkomst för individer med bolån är 23 128 SEK per månad (fördelat på 3 197 608 st individer). Dessa har bolån på i genomsnitt 842 000 SEK. 1% i ökning av bolåneräntan ger 0,7*0,01*842 000/12 = 491 SEK mindre i disponibel inkomst. Ett realistiskt scenario på 4 % i ränteökning sänker den disponibla inkomsten med 491 * 4 = 1 964 SEK. Så långt inga orosmoln på himmelen. Tillägg juni 2017: Finansinspektionen kom ut med en rapport i april, där en djupare analys av bolånesituationen presenterades. En intressant mätning visar att 5% i påslag på dagens ränta (1,7%) gör att ca 6% av hushållen får underskott i sin månadskalkyl (boende- och levnadsomkostnader betalda). Totalt får 51% av hushållen mindre än 10 000 SEK att leva på i månaden. Isolerat verkar således även de mest belånade inte vara utsatta för större risker. Däremot räknar FI med att 3% i ökning sänker konsumtionen med 2,4%, vilket ger makroekonomiska påföljder med ökad arbetslöshet som exempel.

Så även om en högre bolåneränta inte verkar indikera någon större fara för hushållen är systemet ändå skört. Mindre förändringar kan leda till stora konsekvenser. Vad skulle exempelvis hända om bankerna plötsligt stryper utlåningen och ökar amorteringskraven ytterligare? Eller att politikerna reformerar regelverket kring uthyrning, reavinstbeskattning etc? Det är faktorer som gör det omöjligt att förutspå marknadens utveckling framöver. Dessutom lever vi i en globaliserad värld påverkade av händelser i omvärlden.

Jämför med utlandet

En faktor som påverkar mina investeringsbeslut är när jag höjer blicken och börjar titta utanför Sveriges gränser. I stora delar av Europa är prisläget helt annat för exempelvis lägenheter. Lägg därtill skillnaden i ägandeform för en privatperson. Utanför Sveriges gränser äger man faktiskt sin lägenhet, vilket innebär att månadsavgiften för boendet normalt sett är mycket lägre utomlands. Det är vidare enklare att hyra ut sin lägenhet tack vare ägandeformen. Det generella prisläget utomlands är någorlunda harmoniserat (i Europa åtminstone) samtidigt som betalningsviljan för boendekostnader är hög. Det gör att direktavkastningen är ytterligare ett skäl att hänsyn till vid bostadsinvesteringar utomlands. Klimatet är dessutom trevligare när blickarna riktas söderut 🙂

Jag rekommenderar dig att titta på Albanien, Montenegro samt större städer i Östeuropa om du vill göra en jämförelseanalys och dra egna slutsatser.

Hur resonerar du kring fastighetsmarknaden?

You may also like

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *