Dags att värdera upp den polska bostadsmarknaden – eller bara njuta av hög avkastning

Bostäderna i Sverige har blivit dyra i relation till hyresintäkterna som bostäderna genererar. Jag gör därför som Skanska och tittar på Polen. Där har priserna på bostäder fallit sedan finanskrisen och nu erbjuds upp till 7% i direktavkastning. Så det är hög tid att djupare analysera den polska terrängen.  

Den polska bostadsmarknaden har till skillnad från de flesta länder i Europa drabbats av prisnedgångar. Troligtvis är en av anledningarna resultatet av usla lån som mer än en halv miljon polacker beviljades under finanskrisen. Dessa lån upptogs i schweiziska franc som dessförinnan hade rasat i värde gentemot andra valutor. Följden av det blev att polska zloty tappade 80% mot schweiziska franc under francens återhämtning. Låneberget för polska hushåll växte således med motsvarande volym. Den polska regeringen har fullt upp med att lösa problemet. Förslaget är att valutakonvertera lånen till polska zloty och notan ska bankerna stå för. Det återstår och se om förslaget går genom, eftersom juridiska konsekvenser lär vänta.

Okomplicerat ägande
I Polen är ägandeformen – äganderätt – utifrån ett investerarperspektiv intressant. Äganderätter kräver inte godkännande av någon förening för att få hyra ut. Dessutom är månadsavgiften lägre, eftersom avgiften enbart behöver finansiera underhållet av trapphus, reception och eventuellt tillhörande tomtmark. Köpprocessen är vidare okomplicerad och lagfarten kostar inte mer än administrationen hos notarien att printa ut papper för underskrift. Trots detta är köpeskillingen i Stockholm för en bostadsrätt ca 4 gånger(!) så hög som för motsvarande äganderätt i Warszawa och Krakow. Nedan följer de viktigaste utgifts- och intäktsposterna i samband med förvärv och ägandet av en bostad i nämnda städer.

Exempel på utgifter och intäkter för en bostad i Krakow (PLN)
Insats per m2 9 000
Total månadskostnad per m2 8
Intäkt uthyrning per m2 50
Vinstskatt vid försäljning 19%

Hyresalternativet är ett oundvikligt val för de flesta polackerna p.g.a. svårigheten att erhålla krediter för köp av egen bostad. Vidare råder osäkerhet på arbetsmarknaden samt att storstäderna lockar yngre delen av befolkningen. Sammantaget driver detta prisökningar på hyror.

Hög ekonomisk tillväxt
Polen har haft en tillväxttakt på mellan 3-5% per år de senaste 10 åren. Undantagen är 2012 och 2013 då det rådde recession i Euroområdet. Euroländerna står för mer än 50% av Polens export. De makroekonomiska förutsättningarna ser fortsatt lovande ut. BNP-prognosen är +3-4% för 2018 (tradingeconomics.com). Trots detta har Polens bostadsmarknad inte växt i samma takt utan snarare fallit. Samtidigt är polackerna beredda att betala mer för hyran och direktavkastningen ligger därför nu på mellan 5.5% – 6.5% i Warszawa och 4.74% to 6.77% i Krakow (Global Property Guide research, april 2016).

Slutsats
Relativt få polacker kan köpa bostäder, vilket i sin tur driver upp efterfrågan på hyresalternativ. Kombinationen lågt pris för bostäder och hög marknadshyra ger attraktiv direktavkastning. Risken med att investera i Polen är förutom makroekonomisk även politisk. Regeringen i Polen agerar oförutsägbart och nyligen tog exempelvis regering över kontrollen av all massmedia i Polen. Vissa ser det som ett hot mot demokratin. Jag anser dock att marknadsekonomin har kommit till Polen för att stanna. Jag låter dig som läsare bedöma risken.

You may also like

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *