Albanien – nästa tåg mot rikedomen?

Har du missat bostadståget i Sverige och står kvar på perrongen? Ingen fara, på nästa spår går tåget till Albanien. Ombord får du 5% i utbetalning på dina pengar och en extremt billig måltid att avnjuta under resans gång. Välkommen ombord.

Vi tar en titt på den europeiska kartan och frågar oss vart klimatet passar bäst för en blek nordbor samtidigt som priset på en drömbostad ska vara så gynnsamt det bara är möjligt. Albanien visar sig ligga i paradiset geografiskt och bostäderna där är löjligt billiga att förvärva. Hur är det möjligt? Tja, för bara knappt 20 år sedan kollapsade landet p.g.a. valfusk. Uppror och total anarki uppstod i det redan sargade land som dessförinnan hade störtat kommunismen och blivit en demokrati. Albanien saknar än idag räls samt flygplatser och är heller inte medlemmar i EU. Det finns vidare fortfarande en hel del korruption och brottslighet att bekämpa. Detta sammantaget har väl inte direkt lockat investerarna.

Ett land i tillväxt
Ett par år efter kollapsen för 20 år sedan började BNP stiga igen med 7% under 1999 (källa: Wikipedia). En ny regering tillträdde 1997 och har med hjälp av stöd från grannländer, Internationella Valutafonden och Världsbanken strukturerat upp makroekonomin samt vidtagit åtgärder för att bekämpa korruption och brottslighet. Med stabil nuvarande inflation på över 2% och BNP-tillväxt på över 3% (källa: Sveriges Ambassad) är Albanien på rätt väg. Albanerna arbetar dessutom hårt för att klara av kriterierna för en EU-ansökan. Landet skulle kunna reformera i ett högre tempo, men är begränsade av kapaciteten i sin administration.

Svenskarna har börjat upptäcka landet
En hel del svenskar har redan säkrat eget boende i den mest omtyckta staden Sarande. Staden ligger långt ner i ett solsäkert område omgivet av ljummet turkost hav. Landskapet runt omkring är oerhört vackert och varierande. Till Sarande tar man sig antingen via flyg till huvudstaden Tirana eller via flyg till Korfu. Ritningarna till en flygplats i Sarande är klara, men ännu har inte första spadtaget tagits. Mellan Tirana och Sarande är det ca 6 timmars bilfärd. Från staden Korfu är det endast 30 minuter till Sarande med snabbfärjan. Det är inte omöjligt att du välkomnas av en passkontrollant med starköl i handen och området närmast färjeläget är inte direkt inbjudande. Albanerna har inte heller det amerikanska påklistrade leendet, men deras nyfikenhet går inte att ta miste på. Snabbt till fots anländer man till stadens strandpromenad som är fylld av restauranger och glada badgäster. Under högsäsongen kryllar det av turister från Italien, Polen och sydöstra delarna av Europa. Handel sker antingen med Euro eller den lokala valutan LEK. Man äter och dricker billigt i periodvis hög medelhavsvärme. Att hyra moppe och bege sig ut till naturreservatet på väg mot Ksamil söder om Sarande med mängder av vackra stränder är en oförglömlig upplevelse.

Investera i Albanien
Är motivet med besöket i Albanien att köpa lägenhet bokas möte med lokala bostadsmäklare smidigast innan ankomst. Mäklarna är lätta att spåra upp via Internet. De tar väl hand om dig och guidar dig genom hela köpprocessen. Till skillnad från mätta och oengagerade svenska mäklare kan du räkna med bästa servicen då objekten ännu(?) inte säljer sig själva. Alltså finns även prutmån på objekten. Mäklarna erbjuder dessutom hjälp med inredning och uthyrning av inköpt boende. Personligen fick jag bästa känslan för området närmast strandpromenaden och även längs med strandlinjen söderut i staden.

Albaner gör det mycket lätt för utländska investerare att köpa bostad. På någon enstaka dag och låga omkostnader (ca 1-3% av köpeskillingen) har köparen notariestämplad lagfart i ena handen och nycklarna i andra. Bostäderna är äganderätter, vilket är fördelaktigt för investerare. Äganderätter kräver inte godkännande av någon förening för att få hyras ut. Dessutom är månadsavgiften lägre, eftersom avgiften enbart behöver finansiera underhållet av trapphus, reception och eventuellt tillhörande tomtmark.

Räkneexempel
Nedan följer räkneexempel på hur en typisk investering på första strandlinjen kan se ut finansiellt:

Köpeskilling (SEK) 750 000
Omkostnader för inköp (SEK) 20 000
Total månadskostnad (vatten, el, underhåll) (SEK) 500
Intäkt uthyrning per månad (SEK) 3 500
Skatt per år per m2 (SEK) 2,5
Direktavkastning 4,6%
Lokal vinstskatt vid försäljning 10%

En yield on cost (YOC) på 4,6% bör kunna förväntas, förutsatt långtidsuthyrning enligt ovan. Alternativet är veckovis uthyrning under högsäsongen mellan maj och september. Att enbart ha lägenhet för eget bruk är också rimligt ur kostnadssynvinkel då driftkostnaderna är mycket låga. En månadsavgift för städning av trapphus i en samfällighet utan pool rör sig om ca 7 EUR per månad.

Slutligen
Albanien kan ses som ett vin som behöver lagras i flera år innan det korkas upp och avnjuts. För egen del hade jag inte tänkt och börja besöka landet förrän om något decennium, men min korta visit denna sommar har fått mig på andra tankar. Bakom ärrade ansikten och nergångna byggnader finns charm och genuinitet, men det jag saknar mest från min visit i Sarande är det turkosa havet.

Vågar du att hoppa på tåget?

Continue Reading

Dags att värdera upp den polska bostadsmarknaden – eller bara njuta av hög avkastning

Bostäderna i Sverige har blivit dyra i relation till hyresintäkterna som bostäderna genererar. Jag gör därför som Skanska och tittar på Polen. Där har priserna på bostäder fallit sedan finanskrisen och nu erbjuds upp till 7% i direktavkastning. Så det är hög tid att djupare analysera den polska terrängen.  

Den polska bostadsmarknaden har till skillnad från de flesta länder i Europa drabbats av prisnedgångar. Troligtvis är en av anledningarna resultatet av usla lån som mer än en halv miljon polacker beviljades under finanskrisen. Dessa lån upptogs i schweiziska franc som dessförinnan hade rasat i värde gentemot andra valutor. Följden av det blev att polska zloty tappade 80% mot schweiziska franc under francens återhämtning. Låneberget för polska hushåll växte således med motsvarande volym. Den polska regeringen har fullt upp med att lösa problemet. Förslaget är att valutakonvertera lånen till polska zloty och notan ska bankerna stå för. Det återstår och se om förslaget går genom, eftersom juridiska konsekvenser lär vänta.

Okomplicerat ägande
I Polen är ägandeformen – äganderätt – utifrån ett investerarperspektiv intressant. Äganderätter kräver inte godkännande av någon förening för att få hyra ut. Dessutom är månadsavgiften lägre, eftersom avgiften enbart behöver finansiera underhållet av trapphus, reception och eventuellt tillhörande tomtmark. Köpprocessen är vidare okomplicerad och lagfarten kostar inte mer än administrationen hos notarien att printa ut papper för underskrift. Trots detta är köpeskillingen i Stockholm för en bostadsrätt ca 4 gånger(!) så hög som för motsvarande äganderätt i Warszawa och Krakow. Nedan följer de viktigaste utgifts- och intäktsposterna i samband med förvärv och ägandet av en bostad i nämnda städer.

Exempel på utgifter och intäkter för en bostad i Krakow (PLN)
Insats per m2 9 000
Total månadskostnad per m2 8
Intäkt uthyrning per m2 50
Vinstskatt vid försäljning 19%

Hyresalternativet är ett oundvikligt val för de flesta polackerna p.g.a. svårigheten att erhålla krediter för köp av egen bostad. Vidare råder osäkerhet på arbetsmarknaden samt att storstäderna lockar yngre delen av befolkningen. Sammantaget driver detta prisökningar på hyror.

Hög ekonomisk tillväxt
Polen har haft en tillväxttakt på mellan 3-5% per år de senaste 10 åren. Undantagen är 2012 och 2013 då det rådde recession i Euroområdet. Euroländerna står för mer än 50% av Polens export. De makroekonomiska förutsättningarna ser fortsatt lovande ut. BNP-prognosen är +3-4% för 2018 (tradingeconomics.com). Trots detta har Polens bostadsmarknad inte växt i samma takt utan snarare fallit. Samtidigt är polackerna beredda att betala mer för hyran och direktavkastningen ligger därför nu på mellan 5.5% – 6.5% i Warszawa och 4.74% to 6.77% i Krakow (Global Property Guide research, april 2016).

Slutsats
Relativt få polacker kan köpa bostäder, vilket i sin tur driver upp efterfrågan på hyresalternativ. Kombinationen lågt pris för bostäder och hög marknadshyra ger attraktiv direktavkastning. Risken med att investera i Polen är förutom makroekonomisk även politisk. Regeringen i Polen agerar oförutsägbart och nyligen tog exempelvis regering över kontrollen av all massmedia i Polen. Vissa ser det som ett hot mot demokratin. Jag anser dock att marknadsekonomin har kommit till Polen för att stanna. Jag låter dig som läsare bedöma risken.

Continue Reading

Aktier med hög och pålitlig direktavkastning

Nedan listas aktier som passar min investeringsfilosofi. Det absolut viktigaste kriteriet för mig är hög och hållbar direktavkastning (”yield”). Därför är parametrar som intjäningsförmåga, långsiktigt ägarskap och produkter i världsklass huvudnycklar till en uthållig passiv inkomst över tid.

Jag har valt att kommentera framtida påverkansfaktorer, snarare än att beskriva bolagens underliggande verksamheter. Angivna säljkurser är baserade på en teoretisk direktavkastning om 3% och som motsvarar 80% av årets vinst samt tillägg för kassa. Framtida tillväxt tar jag inte hänsyn till i säljkursen utan anpassas med tiden.

Apple (AAPL)

Kurs: 153 USD
Direktavkastning: 1,64% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 30%
Kassa per aktie: 45,2 USD
Minskat aktiekapital via återköp: 5%
Säljkurs: 267 USD

Kan man bli kär i en aktie så är Apple min själsfrände. Aktiekursen har dock stigit kraftigt sedan min analys, men nyckeltalen är fortfarande starka. Försäljningsutvecklingen på kringtjänsterna imponerar och Apple kommer tack vare sin enorma kassa och stabila vinst höja utdelningen med 10% årligen under åtskillig tid. Det ger hög framtida ”yield on cost”. Jag är särskilt förtjust i återköpsprogrammet som jag önskar fler svenska bolag borde introducera. Jag har dock nyligen avyttrat mitt innehav av skäl som ligger utanför aktiens värdering och planerar därför köpa in mig igen.

Novo Nordisk (AAPL)

Kurs: 275 DKK
Direktavkastning: 2,77% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 51%
Minskat aktiekapital via återköp: 1,9%
Säljkurs: 408 DKK

Novo Nordisk är nordens största bolag mätt i börsvärde och fokuserar främst på diabetes (80% av omsättningen). Vinstvarningar om lägre tillväxt i USA har sänkt aktiekursen och gett bra ingångsläge.

Procter & Gamble (PG)

Kurs: 86,5 USD
Direktavkastning: 3,19% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 75%
Minskat aktiekapital via återköp: 0,2% exkl Duracell
Säljkurs: 101 USD

PG är en sk ”dividend aristocrat”, men inte länge till om man ska tro marknaden. PG delar nämligen ut en allt högre andel av vinsten. Jag är dock förtjust i produktportföljen med starka varumärken som bör klara en lågkonjunktur bättre än börsens bolag i genomsnitt. Och utdelningen bör fortsätta hålla sig på en hög nivå. Aktien har fått oförtjänt mycket stryk på sista tiden.

H&M (HM)

Kurs: 217 SEK
Direktavkastning: 4,49% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 87%
Säljkurs: 307 SEK

Djupare analys av H&M finnes här. Direktavkastningen är lockande hög och frågan är hur väl bolaget klarar övergången till digitaliserad handel samt om H&M kan vända på de krympande marginalerna. H&M är relativt konjunkturoberoende och har ännu mycket mark kvar att erövra. Dessutom har nya spännande varumärken lanserats. Marknaden är uppenbarligen skeptisk vilket ger oss optimister ett bra ingångsläge.

Kopparbergs (KOPP)

Kurs: 238 SEK
Direktavkastning: 2,48% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 51%
Säljkurs: 328 SEK

Aktien rusade nyligen så pass mycket att min ingångsnivå är passerad. Potentialen är dock enorm med många marknader att erövra och produkter i världsklass. Jag har aktien på bevakning och hoppas kunna köpa mig in för runt 200 SEK.

Telia (Telia)

Kurs: 39,7 SEK
Direktavkastning: 5,04% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 53%
Säljkurs: 104 SEK

Telia är en stabil högavkastande pengamaskin. Den organiska tillväxt är obefintlig, men bolaget kan växa via förvärv. Extrautdelning lurar i hörnet vid försäljning av verksamheter. Jag har ett innehav i Telia som jag räknar med behålla länge.

Starbucks (SBUX)

Kurs: 63,3 USD
Direktavkastning: 1,58% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 53%
Minskat aktiekapital via återköp: 4,9%
Målkurs för inköp: 51 USD

Starbucks måste jag bara ha med på listan trots att den är för(?) högt värderad. Men kvalitet kostar. Varumärket är oerhört starkt med produkter och koncept i världsklass. Starbucks växer snabbt och expanderar på nya marknader. Nuvarande värdering relativt andra investeringsalternativ gör att jag avvaktar än så länge och hoppas på bättre ingångsläge framöver.

General Mills (GIS)

Kurs: 56,5 USD
Direktavkastning: 3,15% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 64%
Minskat aktiekapital via återköp: 1%
Säljkurs: 75 USD

General Mills förfogar liksom Procter & Gamble över ett antal kända varumärken som bör bibehålla god försäljning oavsett konjunktur. Medan PG äger dagligvarurelaterat, innehar GIS (onyttiga) livsmedel i sin portfölj. En stabil och hög direktavkastning gör att ett litet innehav platsar i portföljen.

Omega Healthcare Investors (OHI)

Kurs: 31,5 USD
Direktavkastning: 7,46% (2016 års bokslut)
Säljkurs: 51 USD

OHI är en högavkastande sk REIT som tjänar merparten av sina pengar på uthyrning av fastigheter inom äldreomsorg. Kundportföljen är imponerande bred och utspridd i USA och UK. Så länge investeringsklimatet och fastighetsmarknaden är positiv är avkastningen på denna aktie både hög och således ihållande. Skuldsättningsgraden ligger på strax under 50% och merparten av räntorna har en längre bindningstid. Jag kan därför inte motstå en tårtbit av denna.

Kohl’s (KSS)

Kurs: 38,1 USD
Direktavkastning: 5,25% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 64%
Kassa per aktie: 6,2 USD
Minskat aktiekapital via återköp: 8%
Säljkurs: 89 USD

Aktien har gått kräftgång under en längre trots ständigt höjd utdelning. Ingångsläget är intressant och fortsätter försäljningen i någorlunda liknande takt, har vi en säker kassako att luta oss tillbaka på i många år. Jag har nyligen förvärvat en liten post för att inte exponeringen mot detaljhandeln ska bli alltför stor. Kohl’s liksom H&M utmanas av pågående digitalisering och med det ett ändrat konsumentbeteende.

Boston Pizza (BPF-UN)

Kurs: 22,95 CAD
Direktavkastning: 6,01% (2016 års bokslut)
Andel av vinsten: 74%
Säljkurs: 50 USD

Stabilt franchising koncept som genererar pålitlig och framförallt hög avkastning. Så länge kanadensarna och amerikanerna äter pizza bör avkastningen förbli stabil.

Brookfield Renewable Partners (BEP)

Kurs: 31,75 USD
Direktavkastning: 5,89% (2016 års bokslut)
FFO per aktie: 1,41 USD
Kassaflöde från verksamheten per aktie: 2,13 USD
Säljkurs: 65 USD

BEP äger, driver och utvecklar tillgångar som genererar förnyelsebar energi. 2/3 av tillgångarna återfinns i USA. Resterande är utspridda i Kanada, Brasilien och Europa. Den totala installerade kapaciteten ligger på över 10 000 MW där merparten är vattenkraft. Över 90% är kontrakterat med genomsnittlig kontraktstid på ytterligare 16 år. BEP tillämpar FFO-principen i sin redovisning. FFO (Funds From Operations) används av bolag som tjänar pengar på tillgångar och definierar ett kassaflöde. Till intjäningen adderas avskrivningar, amorteringar och vinster från försäljningar av tillgångar. Direktavkastningen är hög och ser ihållande ut så länge inte inlåningsräntan börjar rusa. Skuldsättningsgraden ligger enligt mina beräkningar på låga 37%.

Kinnevik (KINVB)

Kurs: 240 SEK
Direktavkastning: 3,32% (2016 års bokslut)
Substansvärde: 289 SEK (2017-03-31)
Minskat aktiekapital via återköp: ca 0,7%
Säljkurs: 289 SEK

Kinnevik är ett investmentbolag som satsar på digitalisering. Både direktavkastningen och substansrabatten är i dagsläget högt, vilket innebär ett bra ingångsläge som jag nyttjat. Kinneviks portfölj innehåller en hel del spännande beståndsdelar.

Enterprise Products Partners (EPD)

Kurs: 26,6 USD
Direktavkastning: 6,24% (2016 års bokslut)
Kassaflöde från verksamheten per aktie: 1,92 USD
Säljkurs: 32 USD

EPD erbjuder service inom energisektorn i USA, vilket inkluderar ca 80 000 km rörledningar, 260 Megafat av lagerkapacitet av flytande naturgas, olja, petrokemiska och raffinerade produkter samt 14 BCF lagerkapacitet av naturgas. Direktavkastningen har höjts i 54 raka kvartal(!) och är imponerande hög. Det bör fortsätta i samma takt så länge inte oljesektorn kollapsar. Skuldsättningsgraden ligger enligt mina beräkningar på 45%.

Har du ytterligare förslag som matchar ovanstående korg av aktier?

Continue Reading

Lån – manna från himlen till den investeringsvillige

“Den som är satt i skuld är icke fri” är titeln på en bok skriven av Göran Persson och symboliserar känslan hos de flesta i Sverige. Vi andra drar nytta av detta och belånar oss med bästa villkoren. Nedan förklaras varför du ska se bra lån som en förmån som påskyndar din väg till rikedom.  

Beakta först och främst skillnaden mellan bra och dåliga lån, d v s lån med säkerhet (bostadslån etc) och lån utan säkerhet (privatlån, SMS-lån etc). Lån ska knytas till en säkerhet som under låneperioden täcker lånets storlek, även om underliggande säkerhet minskar i värde. Detta för att inte riskera en kreditgivare som tvingar dig till beslut du inte vill ta, t e x att tvångssälja underliggande tillgångar för att täcka lånet. Det löses via rimlig belåningsgrad. För fastigheter är en initial belåning på 70% rimlig med sikte på 50% över tid via amortering. För börsens största bolag noterar vi historiska börsras på upp till 70% och belåning sätts med det i beaktning, d v s till max 30% med underliggande tillgångar beståendes av diversifierad portfölj.

Så varför ska vi inte skrämmas av lån? Jo, riksbanken har till uppgift säkra en inflation på 2% i Sverige. Det är bra för ditt lån. För med inflation sjunker lånets värde med motsvarande procentsats om Riksbanken klarar av att nå upp till satt mål. Det förklaras med ett enkelt exempel. Under 60-talet byggdes 3:or i ett område utanför centrala Göteborg. Bostäderna såldes till den då respektabla summan 5 000 SEK. Inflationen hjälper helt enkelt din skuld att ”ruttna” i värde.

Lån för investeringar med bättre avkastning än ränteutgiften sker naturligtvis när räntan på lånet understiger avkastningen som lånet bidrar till. Idag, januari 2017, är det inga större svårigheter och erhålla lån till 0,8% (efter avdrag) ränta, exempelvis via belåning på boendet. Kvalitativa bolag på Stockholmsbörsen direktavkastar mellan 2-5%. Avkastningen för uthyrning av fastigheter ligger på mellan 3%-12%. Skillnaden mellan avkastning och lånekostnader är mao upp till 11% per år, samtidigt som skulden ”ruttnar” med 2% per år (om då riksbanken klarar målet). Om dessutom underliggande tillgång stiger i värde är det ju jackpot! Risken är omvänt att underliggande säkerheter minskar i värde i så pass hög grad att kreditgivaren tvingar dig och genomföra åtgärder för att rädda lånesituationen. Deflation är ytterligare en risk i sammanhanget.

Vad vågar du göra?

Continue Reading

Intressant fond till premiepensionssparandet

Det finns sedan hösten 2016 ett premiepensionsval (PPM) som följer min investeringsfilosofi. Den heter Aktiespararna Direktavkastning (Nr 874503) och följer Six Sweden Dividend 15-index, d v s de 15 bolag från Stockholmsbörsens mest omsatta aktier som har högst direktavkastning de senaste tre åren. Förvaltningsavgiften är på relativt låga 0,3%. Jag har valt att satsa 35% av premiepensionen i denna fond. Andelen bör förutom riskviljan även påverkas av kvarvarande tid till pension.

Ett alternativ eller komplement till ovan är Spiltan Aktiefond Investmentbolag (Nr 358309 ) som inriktar sig på svenska investmentbolag. Förvaltningsavgiften är på låga 0,2%. Jag har valt att ha med även denna i PPM-portföljen.

Har du hittat fler liknande alternativ?

Continue Reading