Albanien – nästa tåg mot rikedomen?

Har du missat bostadståget i Sverige och står kvar på perrongen? Ingen fara, på nästa spår går tåget till Albanien. Ombord får du 5% i utbetalning på dina pengar och en extremt billig måltid att avnjuta under resans gång. Välkommen ombord.

Vi tar en titt på den europeiska kartan och frågar oss vart klimatet passar bäst för en blek nordbor samtidigt som priset på en drömbostad ska vara så gynnsamt det bara är möjligt. Albanien visar sig ligga i paradiset geografiskt och bostäderna där är löjligt billiga att förvärva. Hur är det möjligt? Tja, för bara knappt 20 år sedan kollapsade landet p.g.a. valfusk. Uppror och total anarki uppstod i det redan sargade land som dessförinnan hade störtat kommunismen och blivit en demokrati. Albanien saknar än idag räls samt flygplatser och är heller inte medlemmar i EU. Det finns vidare fortfarande en hel del korruption och brottslighet att bekämpa. Detta sammantaget har väl inte direkt lockat investerarna.

Ett land i tillväxt
Ett par år efter kollapsen för 20 år sedan började BNP stiga igen med 7% under 1999 (källa: Wikipedia). En ny regering tillträdde 1997 och har med hjälp av stöd från grannländer, Internationella Valutafonden och Världsbanken strukturerat upp makroekonomin samt vidtagit åtgärder för att bekämpa korruption och brottslighet. Med stabil nuvarande inflation på över 2% och BNP-tillväxt på över 3% (källa: Sveriges Ambassad) är Albanien på rätt väg. Albanerna arbetar dessutom hårt för att klara av kriterierna för en EU-ansökan. Landet skulle kunna reformera i ett högre tempo, men är begränsade av kapaciteten i sin administration.

Svenskarna har börjat upptäcka landet
En hel del svenskar har redan säkrat eget boende i den mest omtyckta staden Sarande. Staden ligger långt ner i ett solsäkert område omgivet av ljummet turkost hav. Landskapet runt omkring är oerhört vackert och varierande. Till Sarande tar man sig antingen via flyg till huvudstaden Tirana eller via flyg till Korfu. Ritningarna till en flygplats i Sarande är klara, men ännu har inte första spadtaget tagits. Mellan Tirana och Sarande är det ca 6 timmars bilfärd. Från staden Korfu är det endast 30 minuter till Sarande med snabbfärjan. Det är inte omöjligt att du välkomnas av en passkontrollant med starköl i handen och området närmast färjeläget är inte direkt inbjudande. Albanerna har inte heller det amerikanska påklistrade leendet, men deras nyfikenhet går inte att ta miste på. Snabbt till fots anländer man till stadens strandpromenad som är fylld av restauranger och glada badgäster. Under högsäsongen kryllar det av turister från Italien, Polen och sydöstra delarna av Europa. Handel sker antingen med Euro eller den lokala valutan LEK. Man äter och dricker billigt i periodvis hög medelhavsvärme. Att hyra moppe och bege sig ut till naturreservatet på väg mot Ksamil söder om Sarande med mängder av vackra stränder är en oförglömlig upplevelse.

Investera i Albanien
Är motivet med besöket i Albanien att köpa lägenhet bokas möte med lokala bostadsmäklare smidigast innan ankomst. Mäklarna är lätta att spåra upp via Internet. De tar väl hand om dig och guidar dig genom hela köpprocessen. Till skillnad från mätta och oengagerade svenska mäklare kan du räkna med bästa servicen då objekten ännu(?) inte säljer sig själva. Alltså finns även prutmån på objekten. Mäklarna erbjuder dessutom hjälp med inredning och uthyrning av inköpt boende. Personligen fick jag bästa känslan för området närmast strandpromenaden och även längs med strandlinjen söderut i staden.

Albaner gör det mycket lätt för utländska investerare att köpa bostad. På någon enstaka dag och låga omkostnader (ca 1-3% av köpeskillingen) har köparen notariestämplad lagfart i ena handen och nycklarna i andra. Bostäderna är äganderätter, vilket är fördelaktigt för investerare. Äganderätter kräver inte godkännande av någon förening för att få hyras ut. Dessutom är månadsavgiften lägre, eftersom avgiften enbart behöver finansiera underhållet av trapphus, reception och eventuellt tillhörande tomtmark.

Räkneexempel
Nedan följer räkneexempel på hur en typisk investering på första strandlinjen kan se ut finansiellt:

Köpeskilling (SEK) 750 000
Omkostnader för inköp (SEK) 20 000
Total månadskostnad (vatten, el, underhåll) (SEK) 500
Intäkt uthyrning per månad (SEK) 3 500
Skatt per år per m2 (SEK) 2,5
Direktavkastning 4,6%
Lokal vinstskatt vid försäljning 10%

En yield on cost (YOC) på 4,6% bör kunna förväntas, förutsatt långtidsuthyrning enligt ovan. Alternativet är veckovis uthyrning under högsäsongen mellan maj och september. Att enbart ha lägenhet för eget bruk är också rimligt ur kostnadssynvinkel då driftkostnaderna är mycket låga. En månadsavgift för städning av trapphus i en samfällighet utan pool rör sig om ca 7 EUR per månad.

Slutligen
Albanien kan ses som ett vin som behöver lagras i flera år innan det korkas upp och avnjuts. För egen del hade jag inte tänkt och börja besöka landet förrän om något decennium, men min korta visit denna sommar har fått mig på andra tankar. Bakom ärrade ansikten och nergångna byggnader finns charm och genuinitet, men det jag saknar mest från min visit i Sarande är det turkosa havet.

Vågar du att hoppa på tåget?

Continue Reading

Hur mår fastighetsmarknaden i Sverige?

Den som väntar på rätt investeringstillfälle har inte förstått marknadens totala oförutsägbarhet. Det gäller även fastighetsmarknaden. Jag tänker därför inte ta ställning till om vi står inför en priskorrigering på fastighetsmarknaden eller inte. Däremot kommer jag försöka ge en bild av nuläget. Jag tittar på följande statistik när jag vill dra egna slutsatser om fastighetsmarknaden:

Bostadsbyggandet – en ökning ger ökat utbud på marknaden som i sin tur påverkar prissättningen beroende på hur efterfrågan utvecklas.

Hushållens skuldsättning – särskilt intressant är själva utvecklingen av skuldsättningen. Ständigt ökad skuldsättning fortsätter elda på fastighetspriserna.

Hushållens disponibla inkomster – ger en fingervisning om hur väl hushållen ser ut och klara ändringar i bostadsräntan.

Den långa perioden av ständig prisuppgång har lett till att en stor del av vår population inte varit med om en prisnedgång överhuvudtaget och kan däremot inte föreställa sig sådant scenario. Euforin tilltar kontinuerligt och samtalsämnena innehåller ämnet ”köpa bostad” i allt större utsträckning. Enligt demoskops boprisindikator är vi på rekordnivå när det gäller optimism sedan mätningarna startade 2003. Är det ett tecken på att vi är i mitt i en bubbla? Exploderar bubblan i så fall eller blir det bara lite pyspunka?

Ovan har jag publicerat diagram (källa: SCB) som visar på kraftigt ökad skuldsättningsgrad, ökad disponibel inkomst (nedre tabellen) samt ökat bostadsbyggande. Den ökande skuldsättningsgraden är en konsekvens av prisuppgångarna och ger samtidigt bränsle till fortsatt prisuppgång. Det kraftigt ökade bostadsbyggandet ger större utbud och bör i förlängningen påverka prisökningen negativt givet lägre takt på den ökade efterfrågan som ökande populationen ger upphov till. Större disponibel inkomst bör förenklat bidra till högre inflation, vilket i sin tur leder till höjd styrränta.

För att mäta hur känsliga hushållen är för högre ränta följer här en mycket enkel uträkning av räntans påverkan på den disponibla inkomstens (Källa: Riksbanken, från rapporten ”Ekonomiska kommentarer” nr 5 2016):

Disponibel inkomst för individer med bolån är 23 128 SEK per månad (fördelat på 3 197 608 st individer). Dessa har bolån på i genomsnitt 842 000 SEK. 1% i ökning av bolåneräntan ger 0,7*0,01*842 000/12 = 491 SEK mindre i disponibel inkomst. Ett realistiskt scenario på 4 % i ränteökning sänker den disponibla inkomsten med 491 * 4 = 1 964 SEK. Så långt inga orosmoln på himmelen. Tillägg juni 2017: Finansinspektionen kom ut med en rapport i april, där en djupare analys av bolånesituationen presenterades. En intressant mätning visar att 5% i påslag på dagens ränta (1,7%) gör att ca 6% av hushållen får underskott i sin månadskalkyl (boende- och levnadsomkostnader betalda). Totalt får 51% av hushållen mindre än 10 000 SEK att leva på i månaden. Isolerat verkar således även de mest belånade inte vara utsatta för större risker. Däremot räknar FI med att 3% i ökning sänker konsumtionen med 2,4%, vilket ger makroekonomiska påföljder med ökad arbetslöshet som exempel.

Så även om en högre bolåneränta inte verkar indikera någon större fara för hushållen är systemet ändå skört. Mindre förändringar kan leda till stora konsekvenser. Vad skulle exempelvis hända om bankerna plötsligt stryper utlåningen och ökar amorteringskraven ytterligare? Eller att politikerna reformerar regelverket kring uthyrning, reavinstbeskattning etc? Det är faktorer som gör det omöjligt att förutspå marknadens utveckling framöver. Dessutom lever vi i en globaliserad värld påverkade av händelser i omvärlden.

Jämför med utlandet

En faktor som påverkar mina investeringsbeslut är när jag höjer blicken och börjar titta utanför Sveriges gränser. I stora delar av Europa är prisläget helt annat för exempelvis lägenheter. Lägg därtill skillnaden i ägandeform för en privatperson. Utanför Sveriges gränser äger man faktiskt sin lägenhet, vilket innebär att månadsavgiften för boendet normalt sett är mycket lägre utomlands. Det är vidare enklare att hyra ut sin lägenhet tack vare ägandeformen. Det generella prisläget utomlands är någorlunda harmoniserat (i Europa åtminstone) samtidigt som betalningsviljan för boendekostnader är hög. Det gör att direktavkastningen är ytterligare ett skäl att hänsyn till vid bostadsinvesteringar utomlands. Klimatet är dessutom trevligare när blickarna riktas söderut 🙂

Jag rekommenderar dig att titta på Albanien, Montenegro samt större städer i Östeuropa om du vill göra en jämförelseanalys och dra egna slutsatser.

Hur resonerar du kring fastighetsmarknaden?

Continue Reading